(PARTE 3) ‘SAI QUALI SONO LE DOMANDE DA PORRE AL VENDITORE NEL CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE?

(PARTE 3) ‘SAI QUALI SONO LE DOMANDE DA PORRE AL VENDITORE NEL CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE?

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Se stai acquistando casa e lo stai facendo da privato, fai attenzione a quello che ti dirò, eviterai così di incorrere in spiacevoli inconvenienti

 DOCUMENTO N 3: VISURE CATASTALI

Oggi voglio parlarvi del terzo documento che secondo la mia esperienza è necessario richiedere al venditore, o meglio ad un terzo prima di firmare un preliminare di compravendita/proposta d’acquisto. Il documento o meglio i documenti in questione si chiamano visure catastali.

Vediamo ora nel dettaglio di cosa si tratta. La visura catastale, come anticipato nel precedente articolo, non ha natura probatoria ma fiscale. La visura catastale risulta comunque utile per effettuare una serie di verifiche sull’unità immobiliare oggetto della compravendita.  Forse non tutti sanno che esistono varie tipologie di visure catastali, di seguito un riassunto delle varie tipologie con una spiegazione sommaria del loro significato. Le Visure catastali possono essere:

  • Ordinarie: Eseguite tramite particella catastale per il catasto terreni, oppure tramite unità immobiliare urbana per il catasto urbano. Entrambe consentono di ottenere i dati identificativi e reddituali di un bene immobile sia esso un terreno o un’abitazione.
  • Storiche: Consentono l’ispezione degli atti e dei documenti catastali, relativamente al catasto terreni e fabbricati. Riportano inoltre, l’elenco delle variazioni catastali intervenute nel corso del tempo.
  • Per soggetto: Attraverso questa tipologia di visura è possibile localizzare, con una sola richiesta, tutti i beni immobili intestati ad uno o più soggetti intesi come Persone fisiche oppure Società nell’ambito del territorio nazionale.

Le visure catastali offrono una serie di indicazioni, ma bisognerà comprenderne la lettura. In base al bene immobile che andremo a ricercare potremo ottenere delle informazioni diverse in base al bene ricercato. Difatti, esistono varie tipologie di beni immobili altre alla casa come ad esempio: il terreno, il capannone, il negozio, il garage e così via..

Se la visura catastale è stata effettuata su un’abitazione avremo il Foglio, La Particella o Mappale, il Subalterno, la Zona Censuaria, la Micro Zona, la Categoria, la Classe, la Consistenza, la Superficie Catastale, la Rendita, la sezione Urbana ed infine una sezione dove vengono indicate le ultime variazioni ( inserimento dati di superficie, frazionamento, ecc… ) .

Il Foglio: E’ una porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio

Particella/Mappale: Può anche essere chiamato numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio , una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata , tranne in rare eccezioni, da un numero. Anche in questo caso il dato è sempre obbligatorio.

Subalterno: Per il catasto fabbricati indica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile con autonomia reddituale e funzionale ( bene che per le sue caratteristiche può essere inventariato ). In presenza di un fabbricato con più unità immobiliari ogni unità immobiliare è identificata con un proprio subalterno. Quando il fabbricato è costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno è assente.

Sezione Urbana: E’ presente nel solo catasto fabbricati, ed è un ulteriore suddivisione del territorio comunale. E’ presente solo in alcuni comuni e quindi generalmente non è richiesta. Il dato sarà però necessario nel caso in cui  la sezione urbana è presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato.

Micro zona: E’ una sotto zona della zona censuaria

Classe: Indica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti ai gruppo A, B, e C. Quando viene indicata con ‘U'(Unica) significa che la categoria è assente dalle ripartizioni in classi, in quanto la reddittività è omogenea all’interno del comune.

Categoria: Indica la tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria, differenti per caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.

Consistenza: Dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici viene espressa in vani. Per magazzini, negozi e rimesse viene espressa in metri quadrati.  Se l’immobile ha destinazione collettiva la consistenza sarà espressa in metri cubi. Le unità immobiliari che appartengono alle categorie speciali non hanno indicazione della consistenza catastale.

Rendita: Per gli immobili appartenenti ai gruppi A,B,C se vogliamo calcolare la rendita dovremo moltiplicare la consistenza per le tariffe unitarie del comune e della zona censuaria corrispondenti alle categorie e alle classi. Per i gruppi D,E la stima è diretta.

 

TERRENI:

Reddito Dominicale: Parte del reddito fondiario che remunera la proprietà. E’ correlato a produttività e qualità del terreno.

Reddito agrario: è la parte di reddito fondiario attribuita al capitale di esercizio e all’organizzazione nell’attività agricola

1 HA ( Ettaro ): 10.000 Mq

1 Ara: 100 Mq

1 Centiara: 1 Mq

Al prossimo articolo

Luca Zinellu

 

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