(PARTE 2) ‘SAI QUALI SONO LE DOMANDE DA PORRE AL VENDITORE NEL CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE?

(PARTE 2) ‘SAI QUALI SONO LE DOMANDE DA PORRE AL VENDITORE NEL CASO DI ACQUISTO DI UN IMMOBILE?

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Se stai acquistando casa e lo stai facendo da privato, fai attenzione a quello che ti dirò, eviterai così di incorrere in spiacevoli inconvenienti

 

DOCUMENTO N 2: PLANIMETRIE CATASTALI

ANCHE SU QUESTO PUNTO CI SAREBBE MOLTO DA DIRE: ANALIZZIAMO DI SEGUITO GLI ASPETTI PRINCIPALI DELL’ARGOMENTO.

PER PRIMA COSA È FONDAMENTALE RICORDARSI CHE IL CATASTO NON È PROBATORIO: HA INFATTI FINI FISCALI.

Questo significa che, anche se la scheda catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile che state acquistando, non significa che non ci possano essere delle irregolarità urbanistiche. In questo senso è importante prestare particolare attenzione alla data delle schede catastali. Più la scheda è vecchia, maggiori saranno le possibilità di eventuali lavori non denunciati [molto spesso infatti un tempo quando venivano effettuate delle modifiche all’interno di un’abitazione, il tecnico si limitava a depositare una nuova scheda catastale senza effettuare alcuna pratica edilizia relativa ai lavori svolti].

E’ importante quindi inoltrare una richiesta di accesso agli atti all’ufficio tecnico del comune in cui l’immobile è ubicato, per verificare che il progetto originario depositato presso l’ufficio tecnico (e la sua eventuale modifica successiva) sia uguale allo stato di fatto della casa e uguale alle schede catastali. In teoria bisognerebbe controllare anche la struttura esterna. Ad esempio, dal prospetto della palazzina o della villa si potrebbero riscontare, attraverso la misurazione dello stabile, delle irregolarità. Devo dire che in base alla mia esperienza difformità sulla struttura esterna sono maggiormente riscontrabili nelle soluzioni semi indipendenti e indipendenti. Le irregolarità riscontrabili sono di vario genere, di seguito ne elencherò solo alcune:

  • Finestre posizionate in modo difforme rispetto al progetto depositato presso l’ufficio tecnico
  • Locali interni all’abitazione utilizzati come camere da letto e risultanti invece come rispostigli dai progetti
  • Corridoi nei quali sono state eliminate parzialmente o integralmente le pareti, senza richiedere nessuna autorizzazione comunale, provocando così un cambio dei rapporti aereo illuminanti
  • Ridistribuzione interna delle pareti
  • Finestre non denunciate
  • Rustici esterni abusivi
  • Sottotetti abusivi
  • Altezza nelle mansarde difforme al progetto ed eccedente la tolleranza
  • Box abusivi
  • Aree esterne proposte come private mai frazionate
  • Assegnazione errata delle cantine

Dunque, per ricapitolare:

  1. Prendete la scheda catastale che vi consegnerà il vostro venditore ma ricordatevi che non è detto che sia l’ultima depositata in catasto. Estraete quindi la scheda catastale rasterizzata
  2. Fate un accesso agli atti per estrare il progetto depositato all’ufficio tecnico
  3. Osservate lo stata di fatto dell’abitazione che state acquistando e fate un confronto con progetto e scheda catastale alla mano
  4. Individuate le eventuali irregolarità e fatele regolarizzare

Da ultimo, ma non per importanza, vi ricordo che non tutte le irregolarità sono sanabili!

NEI PROSSIMI ARTICOLI AFFRONTEREMO I PASSAGGI SUCCESSIVI, INDICANDOVI GLI ALTRI DOCUMENTI CHE È FONDAMENTALE REPERIRE QUANDO SI INTENDE ACQUISTARE UN IMMOBILE. IL NOSTRO INTENTO E’ QUELLO DI FORNIRVI ALCUNE INDICAZIONI CHE VI CONSENTIRANNO DI NON “PECCARE” DI INESPERIENZA O SUPERFICIALITA’ E CHE VI AIUTERANNO A NON INCAPPARE IN IMPORTANTI ERRORI.

 

MI CHIAMO LUCA ZINELLU E OPERO NEL SETTORE IMMOBILIARE DA CIRCA VENT’ANNI. SONO DISPONIBILE AD UNA PRIMA VIDEOCONSULENZA ONLINE GRATUITA. POTETE ANCHE MANDARMI UN MESSAGGIO VOCALE SU WHATAPPS AL 392.14.83.102 RICEVERETE UNA RISPOSTA AI VOSTRI QUESITI