La caparra: cos’è, quando viene consegnata e quali sono le conseguenze

Nell’ambito delle compravendite immobiliari, si sente spesso parlare di “caparra”: vediamo oggi di capirne il significato e soprattutto di comprendere quali sono le conseguenze se viene consegnata al venditore.

Nella prassi immobiliare, al momento della conclusione del contratto preliminare viene versata, a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto, una somma di denaro da parte del promissario acquirente al promissario venditore. Questa somma viene definita caparra.

Precisiamo immediatamente che di consueto al momento della sottoscrizione di una proposta d’acquisto, viene consegnata dal potenziale acquirente una caparra nelle mani del mediatore. Questa caparra non viene consegnata al venditore ma tenuta in deposito dall’agente se la proposta d’acquisto è sottoposta a condizione sospensiva (ad esempio se è subordinata all’ottenimento del mutuo). Se la condizione sospensiva non dovesse verificarsi (ad esempio perché la banca non ha concesso il mutuo al proponente), la proposta d’acquisto diverrebbe inefficace e non si perfezionerebbe il contratto preliminare. La caparra viene quindi consegnata al venditore solo ed unicamente nel momento in cui si perfeziona il contratto preliminare.

Fatta la dovuta premessa, proseguiamo con il dire che la caparra ha due scopi: da un lato quello di rafforzare il vincolo contrattuale e dall’altro quello di tutelare le parti in caso di inadempimento della controparte (ad esempio, nel caso in cui il venditore dovesse decidere di non vendere più dopo aver concluso un contratto preliminare con l’acquirente).

La caparra prevista nel contratto preliminare può essere di due tipi (se non ne viene specificata la natura è da ritenersi confirmatoria):

  • Caparra confirmatoria: normalmente la caparra prevista nei preliminari di compravendita immobiliare è di questa natura. La caparra confirmatoria, oltre ad essere un’anticipazione della prestazione pattuita, è uno strumento che tutela le parti in caso di inadempimento della controparte. In una compravendita immobiliare, se la parte acquirente, che ha consegnato la caparra, si rende inadempiente, l’altra parte, se vuole, può recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta. Se ad essere inadempiente è invece il venditore, ossia chi ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere dal contratto pretendendo la restituzione del doppio della caparra consegnata. Questa facoltà di recedere dal contratto spetta ad entrambe le parti e consiste appunto in una facoltà: la parte ha infatti il diritto di pretendere l’esecuzione del contratto o chiederne la risoluzione oltre il risarcimento

 

  • Caparra Penitenziale: la caparra penitenziale si distingue da quella confirmatoria in quanto consiste in un mero corrispettivo per il recesso, a patto che sia stata espressamente pattuita dalle parti all’interno del preliminare la facoltà per le medesime di recedere dal contratto. Chi recede, come accade per la caparra confirmatoria, perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta, senza poter tuttavia, a differenza della caparra confirmatoria, pretendere l’esecuzione del contratto o chiederne la risoluzione oltre il risarcimento del danno.