HAI ACCETTATO UNA PROPOSTA D’ACQUISTO PER LA VENDITA DELLA TUA CASA SUBORDINATA ALL’OTTENIMENTO DEL MUTUO ?

Se hai accettato una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo del tuo potenziale acquirente, probabilmente ti sarai posto almeno una delle seguenti domande:

  1. Ho fatto la cosa giusta?
  2. Posso dire di aver venduto la mia casa oppure no?
  3. Posso già impegnarmi nell’acquisto della mia nuova casa?
  4. Se il mio acquirente non ottiene il mutuo, posso pretendere che l’agente immobiliare mi consegni ugualmente la caparra?

Mi chiamo Luca Zinellu ed opero nel settore immobiliare da oltre 15 anni , ho svolto tutti i ruoli presenti all’interno dell’agenzia immobiliare.

Cercherò in questo articolo di aiutarti a capire i reali benefici e gli svantaggi che derivano dall’accettazione di una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo. Vorrei fare una premessa: per poter condizionare correttamente una proposta d’acquisto immobiliare bisogna prima aver chiaro cosa sia una condizione. La legge ci offre la possibilità di condizionare l’efficacia di un contratto ad un evento futuro ed incerto: futuro perché non è ancora avvenuto ed incerto perché non è scontato si verifichi. Da ciò deriva l’efficacia stessa del contratto, che, in base al verificarsi o meno dell’evento futuro  incerto, potrà prendere due direzioni differenti. Da un lato, il verificarsi della condizione sospensiva comporterà infatti il perfezionamento del contratto e il conseguente obbligo di entrambe le parti di adempiere agli impegni in esso assunti. Dall’altro lato, se la condizione prevista nella proposta d’acquisto non dovesse invece verificarsi, il contratto diverrebbe inefficace, con un “nulla di fatto” per entrambe le parti. Mi è capitato negli anni di leggere delle proposte d’acquisto che prevedessero delle tempistiche eccessivamente brevi per l’avveramento della condizione sospensiva o che non riportassero alcuni punti fondamentali (cosa si intende per “mancato avversarsi della condizione sospensiva”? Cosa deve effettivamente avvenire perché il contratto produca i propri effetti obbligatori?) E’ importantissimo, quando si accetta un contratto condizionato, che la condizione sospensiva sia articolata correttamente in modo tale da non poter creare il ben che minimo dubbio circa gli effetti che produrrà l’avverarsi o meno dell’evento previsto.

Veniamo ora alle domande che, con ogni probabilità, vi sarete posti:

  1. Ho fatto la cosa giusta ? Non mi stancherò mai di dire quanto sia importante scegliere il professionista giusto, lo dico perché è l’agente immobiliare che, cooperando con un’altra figura professionale ossia il consulente del mutuo, dovrà essere in grado di capire e di rendere edotto il venditore circa l’oggettiva fattibilità della pratica di mutuo ed eventualmente di suggerirgli l’opportunità di proseguire nella vendita al fine di evitare perdite inutili di tempo. Accettare una proposta d’acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo senza le dovute precauzioni infatti, potrebbe farvi entrare in un vero e proprio incubo dove non otterrete mai una risposta chiara e netta ma, al contrario, solo riscontri vaghi ed imprecisi che contribuiranno a creare in voi uno stato d’ansia, soprattutto nel caso in cui, fiduciosi del buon esito dell’affare, vi sarete già contrattualmente impegnati nell’acquisto di un’altra casa.
  2. Posso dire di aver venduto la mia casa oppure no? E’ ancora presto per “cantar vittoria”, difatti non hai ancora venduto la tua casa: hai ricevuto una promessa d’acquisto condizionata all’avverarsi di una o più condizioni sospensive. Aspetta dunque ad assumere impegni con altre persone: così facendo eviterai di complicare maggiormente la tua situazione.
  3. Posso già impegnarmi nell’acquisto della mia nuova casa? Questo è un “passaggio” a cui prestare particolare attenzione. Potresti sottoscrivere una proposta d’acquisto per “bloccare” la tua nuova casa prevedendo a tua volta delle condizioni sospensive: nel fare ciò è bene farsi guidare da un agente immobiliare esperto che sappia, in base alla tua situazione, gestire nella maniera più appropriata la nuova trattativa, evitando di esporti ad importanti rischi legali. In casi come quello che stiamo analizzando infatti è fondamentale tenere sempre in considerazione un aspetto importante: la condizione a cui il tuo potenziale acquirente ha subordinato la sua proposta per l’acquisto della tua casa, potrebbe NON verificarsi. Alla luce di questo potenziale rischio, se pur in certi casi remoto, risulta fondamentale prestare particolare attenzione ad “impegnarsi” con terze persone. Se la condizione prevista dal tuo acquirente infatti non dovesse avverarsi, il contratto diverrebbe inefficace e di conseguenza sarai costretto a ricominciare a proporre il tuo immobile sul mercato. In questo caso è importante che tu tenga in considerazione un aspetto fondamentale: la vendibilità della tua casa (identificare la vendibilità di un immobile è molto complesso perché, come abbiamo già visto nel precedente articolo ‘E’ MEGLIO PRIMA VENDERE CASA E POI COMPRARE, OPPURE COMPRARE CASA E POI VENDERE’, la vendibilità di una casa dipende da molteplici fattori, tutti riconoscibili da un agente immobiliare professionista, unica figura che possiede realmente il cosiddetto ‘polso del mercato’). In questo caso la vendibilità del tuo immobile risulterà essere fondamentale: se possiedi infatti un’abitazione facilmente vendibile potrai anche permetterti di pensare di “bloccare” la tua nuova casa prima di aver effettivamente venduto il tuo immobile, anche se con tutte le dovute tutele che solo un agente immobiliare ti saprà garantire.
  4. Se il mio acquirente non ottiene il mutuo, posso pretendere che l’agente immobiliare mi consegni ugualmente la caparra? A questo argomento abbiamo dedicato un articolo ad hoc che potrai trovare nel nostro BLOG. Ribadiamo in questa sede che, se la proposta d’acquisto è subordinata ad una condizione sospensiva (ad esempio all’ottenimento del mutuo), l’agente immobiliare trattiene la caparra depositata dall’acquirente e non la consegna immediatamente nelle mani del venditore (come accadrebbe invece se all’interno della proposta d’acquisto non fossero previste condizioni sospensive). Se la condizione NON si verifica entro il termine previsto (o se ad esempio le autorizzazioni previste non vengono concesse), la proposta d’acquisto diviene inefficace e il contratto preliminare non si perfeziona. La caparra viene consegnata al venditore nel momento in cui la condizione di avvera e il contratto si perfeziona. Quindi se ciò non accade, l’agente immobiliare è tenuto a restituire al promissario acquirente la somma lasciata in deposito a titolo di caparra, senza aver maturato il diritto alla corresponsione della provvigione (questo accade solo nel caso di proposta d’acquisto subordinata a condizione sospensiva). E’ fondamentale prestare sempre la massima attenzione a ciò che si firma, perché eventuali errori o la mancanza di chiarezza potrebbero facilmente innescare delle importanti “perdite di tempo e di denaro” in una causa che poteva essere evitata con una maggior chiarezza e professionalità da parte del mediatore.

Vorrei concludere il mio articolo dicendo che le proposte d’acquisto condizionate, se mal gestite, potrebbero rivelarsi veri e propri cavilli dai quali non sarà semplice liberarvi. Poniamo ad esempio che, dopo aver accettato una proposta d’acquisto  subordinata a condizione sospensiva, troviate un acquirente valido, con delle condizioni migliori rispetto al precedente. In questo caso, se la condizione prevista nella proposta d’acquisto che avete accettato non è ancora scaduta, la condizione vi impedirà di impegnarvi contrattualmente con il nuovo acquirente. Per concludere è quindi fondamentale scegliete l’agente immobiliare GIUSTO che sappia consigliarvi con la massima professionalità e trasparenza per giungere senza rischi alla vendita della vostra casa.