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È meglio prima vendere casa e poi comprare oppure comprare casa e poi vendere?

Caro lettore,

sicuramente se hai aperto questo articolo, quello che hai letto nel titolo è un quesito che ti stai ponendo.

Mi chiamo Luca Zinellu e opero nel settore dell’intermediazione immobiliare da 15 anni. L’argomento di oggi rappresenta uno dei maggiori dubbi che ho riscontrato nei clienti che desiderano cambiare casa.

Perché io possa aiutarti a trovare una risposta a questa domanda, è importante in primo luogo riflettere sui seguenti quesiti:

  1. Che tipo di casa devo vendere?
  2. Che tipo di casa voglio acquistare?
  3. Quanti soldi mi avanzano potenzialmente dalla vendita della mia casa?
  4. Qual è il mio budget per comprare la nuova casa?
  5. Che vendibilità ha il mio immobile?
  6. La tipologia di abitazione che sto cercando ha caratteristiche facilmente reperibili sul mercato?

In tutto sono sei domande, con un ordine cronologico voluto. Analizziamo insieme i sei quesiti.

 

Domanda numero uno: Che tipo di casa devo vendere?

Nel mercato immobiliare esistono diverse tipologie di immobili. Una persona che non ha dimestichezza col settore, potrebbe erroneamente credere che le tipologie abitative presenti sul mercato si contino sulle dita di una mano. In realtà ogni unità immobiliare risulta caratterizzata da diversi elementi intrinseci ed estrinseci che comportano quindi la presenza sul mercato di svariate “tipologie di immobili”.

Esistono immobili che ad esempio esternamente sembrano identici ma che presentano invece delle diversità interne, come ad esempio una cattiva esposizione del soggiorno, un piano terra senza un giardino, un piano rialzato, un piano alto senza ascensore, una disposizione su troppi livelli o un giardino ridotto nel caso di una villetta, l’assenza dei balconi, un soggiorno troppo piccolo in proporzione al resto della casa, una cattiva manutenzione dell’immobile, l’assenza di un disimpegno sufficientemente grande tra la zona giorno e la zona notte, l’assenza di una cucina abitabile in un soggiorno troppo piccolo ecc… Quelli che ho elencato sono solamente alcuni tra i numerosi elementi che potrebbero rendere più o meno vendibile l’immobile di tua proprietà, senza contare che ci saranno altrettanti aspetti relativi alle parti esterne della casa e alla zona in cui l’immobile è ubicato.  Quindi devi essere molto oggettivo sulla tipologia di casa che possiedi per evitare errori futuri.

 

Domanda numero due: Che tipo di casa voglio acquistare?

In questo articolo stiamo parlando di chi è già in possesso di un immobile. In questo caso avrai già maturato con maggior precisione quali caratteristiche dovrà avere la tua nuova casa. Troverai quindi più semplice rispondere a questa domanda. Ovviamente non entro nello specifico perché la risposta dipende solamente da te. Potrei darti però un consiglio: fai attenzione a valutare attentamente le reali necessità che ti spingono a scegliere una nuova casa per non incorrere in spiacevoli difficoltà.

 

Domanda numero tre: Quanti soldi mi avanzano potenzialmente dalla vendita della mia casa?

Questa è la domanda più importante di tutte alla quale dovrai cercare di rispondere con la massima precisione possibile. Nella sezione del mio sito dove è pubblicato questo articolo scorrendo verso il basso troverai un articolo in merito che potrà esserti utile intitolato “Ecco come determinare il valore della tua Casa”. Dopo averlo letto prova ad effettuare una valutazione del tuo immobile e ad ipotizzare la cifra che ti resterà a disposizione in seguito alla vendita, depurata dai costi di estinzione di un eventuale residuo mutuo. Ricordati che dal residuo dovrai anche detrarre tutti i costi necessari all’acquisto di una nuova casa, relativi a: onorario del notaio, nuove imposte che dovrete sostenere, eventuali costi di accensione di un nuovo mutuo, i possibili crediti di imposta presenti dopo la vendita della vecchia casa ecc.… Dopo aver seguito le indicazioni che ti ho fornito dovresti essere in possesso di una cifra che ti consentirà di farti un’idea di quanto dovrebbe rimanerti e disposizione dopo aver venduto. Se vuoi avere un’idea più precisa dei costi di acquisto puoi leggere sempre nel mio BLOG l’articolo “Quanto mi costa acquistare la mia prima casa”.

 

Domanda numero quattro: Qual è il mio budget per comprare la nuova casa?

Per rispondere a questa domanda il consiglio migliore che ti posso dare è quello di fare un elenco di tutti i costi necessari per acquistare e vendere la tua casa. Anche se non hai ancora venduto o bloccato la tua nuova casa è possibile che tu vada a stimare i costi di un’ipotetica vendita e i costi di un ipotetico acquisto. A questo punto la fase successiva è quella di valutare se vuoi fare o meno una parte di mutuo. Sul mercato sono presenti numerose offerte ma solo una ha le condizioni migliori per la tua situazione personale: ricordati che le banche hanno regole e prodotti diversi e non è detto che il tuo istituto bancario abbia il prodotto migliore per te.

 

Domanda numero cinque: Che vendibilità ha il mio immobile?

Se la risposta alla domanda numero tre è la più importante, la risposta alla domanda numero cinque è sicuramente la più difficile. Determinare correttamente il valore di una casa è molto difficile. Ricordatevi che i siti internet e le valutazioni On Line sono fonti completamente errate. Normalmente si tende a valutare il proprio immobile tentando di collocarlo in fasce di prezzo dove sono presenti immobili che reputiamo avere caratteristiche similari al nostro: questo procedimento potrebbe sembrare logico e semplice ma purtroppo non vi è poi corrispondenza con quello che succede promuovendo l’immobile al prezzo che si è determinato.

Il primo passo da fare per mettersi sulla “retta via” è quello di tornare alla riposta data alla prima domanda di questo articolo. Oltre alle considerazioni fatte in quel frangente, bisognerebbe tenere conto di quali e quante caratteristiche il nostro immobile possiede che possano essere oggettivamente e “sinceramente” appetibili per un nuovo acquirente.

Il secondo passo è quello di avere una conoscenza approfondita della zona in cui l’immobile è ubicato e dei relativi prezzi. Il mercato locale è spesso molto eterogeneo: pensate che nella città in cui opero principalmente, Magenta, che conta circa 24.000 abitanti ci sono molte zone e sottozone e questo determina una maggiore complessità nella determinazione dei prezzi. Inoltre, la valutazione al mq che trovate sul sito dell’agenzia del territorio non corrisponde mai al valore reale a cui venderete l’immobile, quindi vi consiglio di scartare la possibilità di €/mq in quanto non tiene conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile, della palazzina, del contesto ecc…

Il terzo passo è quello di essere consapevoli del fatto che non potrete mai sapere con certezza a quanto sono stati compravenduti gli immobili che avete visto pubblicizzati sui vari portali immobiliari e che sono poi scomparsi dalla pubblicità. È infatti importante sottolineare che le cifre che vedete indicate sul web rappresentano i valori richiesti dai venditori e non i prezzi ai quali effettivamente quegli stessi immobili vengono compravenduti: il venditore potrebbe infatti aver accettato un’ulteriore trattativa sul prezzo, anche importante.

Il quarto passo è quello di possedere delle competenze tecniche che consentano di comprendere lo stato di vetustà della propria casa. Il quinto passo è quello di analizzare il mercato immobiliare locale e capire quale sia la richiesta per tipologie di immobili simili alla tua abitazione: questo è un dato importante, noi indichiamo sempre nella nostra valutazione i dati sul volume delle compravendite suddivisi per tipologia e metro quadro. A questo punto puoi formulare un’idea di vendibilità della tua casa.

 

Domanda numero sei: La tipologia di abitazione che sto cercando ha caratteristiche facilmente reperibili sul mercato?

Fai attenzione perché la risposta a questa domanda potrebbe non essere così semplice. Stila un elenco di quali sono le motivazioni che ti hanno spinto a valutare di cambiare casa. Per motivazioni non intendo solo quelle ovvie, come la necessità di una camera in più ecc., ma anche le motivazioni di carattere personale. Ad esempio, se sei stanco delle continue discussioni con i vicini e delle riunioni di condominio, ti orienterai verosimilmente su una soluzione che ti garantisca una maggior indipendenza. Il mercato offre diversi immobili indipendenti o semi-indipendenti ma con prezzi e caratteristiche molto differenti tra loro. Quindi una ricerca dettagliata potrebbe portarti a capire che il requisito che stai cercando è riscontrabile in due gruppi di immobili: nel primo gruppo troverai soluzioni con prezzi bassi che necessitano di un importante intervento edilizio, nel secondo gruppo troverai immobili già ristrutturati ma con prezzi magari al di fuori del tuo budget. Da questo breve esempio spero tu abbia capito l’importanza di attribuire alla tua nuova casa le reali motivazioni che ti hanno spinto a ricercare una nuova soluzione in cui vivere.

 

Come avrai capito la risposta alla domanda presente nel titolo non può essere uguale per tutti in quanto la risposta dipende da una serie di considerazioni che devi fare attentamente, meglio se con l’aiuto di un professionista che saprà orientarti verso la scelta migliore.

 

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