Come si calcola il valore di un immobile gravato da usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale che consente al suo titolare di godere di un bene e trarne i frutti, rispettandone la destinazione economica.

Il titolare del diritto di usufrutto viene definito usufruttuario, mentre il proprietario del bene, spogliato del diritto di godimento, prende il nome di nudo proprietario.

L‘usufrutto può avere ad oggetto beni mobili, immobili e mobili registrati (es. automobili). Nel caso specifico ci concentreremo sul diritto di usufrutto avente ad oggetto beni immobili.

Occorre ricordare che l’usufrutto è un diritto temporaneo che, nel caso di persona fisica, coincide normalmente con la durata della vita di quest’ultima, nel caso di persona giuridica, ha una durata di massimo 30 anni. Con l’estinzione del diritto di usufrutto, si verifica un’espansione del diritto di proprietà che da “nudo”, ossia compresso, ritorna ad essere pieno.

Nel caso in cui il titolare del diritto di usufrutto sia una persona fisica, quest’ultima avrà il diritto, per la durata della propria vita, di godere del bene, in questo caso immobile, ed eventualmente di locarlo. Se l’immobile oggetto di usufrutto è inserito all’interno di un condominio, occorre ricordare che in generale le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie del nudo proprietario. Per quanto riguarda invece il pagamento dei tributi, Imu, Tasi e Tari sono a carico dell’usufruttuario.

Sia l’usufruttuario che il nudo proprietario hanno il diritto di cedere a terzi il proprio diritto, fermo restando che è importante ricordare un aspetto di non poco conto: il diritto di usufrutto è temporaneo e, nel caso di persona fisica, è legato alla vita del primo titolare del diritto. Ne consegue che il diritto di usufrutto, anche se ceduto ad un terzo, si estinguerà con il decesso del primo titolare. Con l’estinzione dell’usufrutto, il nudo proprietario ritornerà ad essere pieno proprietario e riacquisterà il correlato diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del proprio bene.

E’ possibile calcolare sia il valore del diritto di usufrutto che della nuda proprietà.

Il valore del diritto di usufrutto tiene conto di due fattori: del reddito annuo medio ricavabile dall’immobile e della durata residua dell’usufrutto: nel caso di persona fisica, come abbiamo già ribadito più volte, la durata coincide con la durata vita del titolare. Da ciò si può facilmente desumere che se il titolare dell’usufrutto è un ragazzo di 20 anni, tale diritto avrà un valore superiore per aspettativa di vita rispetto al valore del diritto di usufrutto sullo stesso immobile in capo ad un ottantenne. Per calcolare invece il valore della nuda proprietà, occorre individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto di usufrutto, decurtato dal valore dell’usufrutto. Anche in questo caso vale il ragionamento fatto poc’anzi: se il titolare del diritto di usufrutto è un ragazzo di 20 anni, il valore della nuda proprietà sarà inferiore rispetto al valore attribuibile alla nuda proprietà dello stesso immobile gravato dal diritto di usufrutto di un ottantenne.

Nel mercato immobiliare concreto accade che l’acquisto della nuda proprietà possa essere percepito come un’opzione di investimento appetibile soprattutto per chi, non avendo immediate necessità abitative, mira ad una futura rivalutazione dell’immobile o banalmente desidera acquistare una casa per il figlio, ancora piccolo.

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